22.09.2025 • 7 min. temps de lecture
Contenu de cet article
Les prix de l'immobilier pour les petites unités de logement à nouveau en mouvement
Dans les petites villes universitaires, la vie bat son plein entre les amphithéâtres, la vieille ville et les cafés - y habiter signifie souvent un coût de la vie moins élevé que dans les grandes villes et, en outre, plus de calme et de qualité de vie. C'est pourquoi les étudiants et les investisseurs continuent d'être attirés par les charmantes villes universitaires. De nombreuses villes ont subi des baisses de prix ces dernières années, mais la dynamique revient : les appartements en copropriété sont de nouveau plus demandés, les prix augmentent. Mais qu'en est-il exactement, surtout pour les petites unités d'habitation ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix d'achat1des appartements en copropriété d'une surface habitable de 40 mètres carrés maximum dans les petites villes universitaires2 en Allemagne au premier semestre 2025 par rapport au premier semestre 2024. À titre de comparaison, une évaluation séparée montre l'évolution des prix d'achat moyens sans limite de mètres carrés dans les lieux respectifs.
Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN :
" Les chiffres reflètent la situation actuelle du marché immobilier allemand : après avoir majoritairement évolué à la baisse en 2023, les prix de l'immobilier ont augmenté au premier semestre 2025 par rapport à la même période de l'année précédente dans 35 des 46 petites villes universitaires analysées. Outre des hausses de prix légères à modérées, neuf sites enregistrent même des hausses de prix à deux chiffres. Dans la plupart des régions, le plancher est visiblement atteint, c'est pourquoi les acheteurs potentiels ne devraient plus spéculer sur une nouvelle baisse des prix, mais profiter du moment présent. Les petites villes universitaires offrent des possibilités d'investissement intéressantes avec des perspectives de rendement intéressantes, en particulier pour les investisseurs à la recherche de petites unités de logement, particulièrement appréciées des étudiants. Car la demande pour ces mêmes tailles de logements reste constamment élevée dans les villes universitaires".
Fig. 1 : Evolution des prix d'achat et de location des appartements en propriété d'une surface habitable jusqu'à 40 mètres carrés dans les petites villes universitaires d'Allemagne, 1er semestre 2025 vs 1er semestre 2024 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Les personnes intéressées par un appartement en copropriété d'une superficie inférieure ou égale à 40 mètres carrés dans l'une des petites villes universitaires paient le plus cher à Erlangen, avec une moyenne de 6 338 €/m2 (loyer : 19,14 €/m2). Il est en outre frappant de constater qu'Erlangen enregistre en même temps la plus forte augmentation de prix de tout le classement : Les prix au mètre carré y ont augmenté de 13,5 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période de l'année précédente. Suivent à bonne distance Ratisbonne avec 5 686 €/m2 (loyer : 17,22 €/m2), Fribourg-en-Brisgau avec 5 676 €/m2( loyer : 20,81 €/m2), Potsdam avec 5.601 €/m2 (loyer : 18,47 €/m2), Constance avec 5.586 €/m2 (loyer : 19,80 €/m2), Tübingen avec 5.333 €/m2( loyer : 19,80 €/m2) et Heidelberg avec 5.108 €/m2 (loyer : 23,18 €/m2). Alors que les prix de l'immobilier ont nettement augmenté à Ratisbonne et Potsdam, avec une hausse de 10,3 % et 12 % respectivement, ils n'ont que légèrement augmenté à Constance (3,9 %), Fribourg-en-Brisgau et Heidelberg (2,2 % chacun). Seule la ville de Tübingen a vu ses prix baisser de -2,2 % au cours du premier semestre 2025.
Matthias Gebhardt, propriétaire des agences partenaires de VON POLL IMMOBILIEN à Erlangen, Forchheim et Herzogenaurach :
C'est dans les villes universitaires de Chemnitz, avec 1 129 €/m2 (loyer : 6,20 €/m2), de Wuppertal, avec 1 731 €/m2 (loyer : 10,14 €/m2) et de Magdebourg, avec 1 899 €/m2 (loyer : 7,92 €/m2), que les prix moyens d'un appartement en copropriété d'une taille maximale de 40 mètres carrés sont les plus avantageux. Alors que les prix d'achat ont baissé de -4,4 % à Chemnitz au premier semestre 2025, ils ont plutôt stagné à Magdebourg et Wuppertal, avec respectivement -0,2 % et 1,1 %.
Constantin Pauly, propriétaire de la boutique partenaire de VON POLL IMMOBILIEN à Wuppertal : "Depuis le début de l'année, nous assistons à une nette reprise du mouvement sur le marché immobilier à Wuppertal. Après les corrections de 2023, les prix se sont stabilisés, et nous constatons même de légères hausses pour les appartements de qualité situés dans de bons quartiers. C'est justement pour les appartements en copropriété jusqu'à 40 mètres carrés que nous ressentons une nette augmentation de la demande. Les investisseurs, les étudiants et les célibataires misent sur des unités compactes : des coûts maîtrisables, une location sûre et des rendements solides. Les emplacements à Elberfeld et à proximité des universités sont particulièrement demandés. Wuppertal est actuellement très intéressante pour les investisseurs : des prix d'entrée relativement bas, une ville universitaire en pleine croissance avec plus de 23.000 étudiants, une forte connexion avec la Rhénanie et la région de la Ruhr et des rendements locatifs qui ne peuvent pratiquement plus être atteints dans de nombreuses villes de catégorie A et B. Investir intelligemment ici, c'est s'assurer un bien immobilier avec un potentiel d'avenir".
Un peu plus chers, mais toujours dans la partie inférieure du classement des prix de l'immobilier pour les appartements en copropriété d'une surface maximale de 40 mètres carrés - et avec des prix d'offre entre 2.000 €/m2et 3.000 €/m2- se trouvent les villes universitaires de Mönchengladbach (loyer : 11,09 €/m2), Halle an der Saale (loyer : 8,94 €/m2), Sarrebruck (loyer : 13,04 €/m2), Hildesheim (loyer : 11,39 €/m2), Flensburg (loyer : 9,77 €/m2), Erfurt (loyer : 10,21 €/m2), Siegen (loyer : 11,75 €/m2), Göttingen (loyer : 14,37 €/m2), Kaiserslautern (loyer : 13,64 €/m2), Coburg (loyer : 9,09 €/m2), Kassel (loyer : 13,20 €/m2), Frankfurt an der Oder (loyer : 8,81 €/m2) et Greifswald (loyer : 11,88 €/m2). En ce qui concerne les prix, les villes universitaires ont évolué de manière très différente dans ce segment au premier semestre 2025 par rapport à l'année précédente : Halle (Saale), Göttingen, Hildesheim, Cobourg et Sarrebruck ont enregistré des hausses de prix importantes, comprises entre 8,5 % et 10,4 %. En revanche, à Kaiserslautern, Greifswald et Flensburg, les prix de l'immobilier ont baissé entre -4,4 % et -8,2 %. Ainsi, c'est à Flensburg que les prix du segment des appartements en copropriété jusqu'à 40 mètres carrés ont le plus baissé au sein du classement.
Pour 3.000 €/m2 à 4.000 €/m2, les acheteurs potentiels à la recherche d'un appartement jusqu'à 40 mètres carrés trouveront leur bonheur dans les petites villes universitaires de Braunschweig (loyer : 12,16 €/m2), Bielefeld (loyer : 13,04 €/m2), Paderborn (loyer : 12,06 €/m2), Oldenburg (loyer : 14,19 €/m2), Passau (loyer : 14,15 €/m2), Lüneburg (loyer : 14,85 €/m2), Trier (loyer : 13,87 €/m2), Marburg (loyer : 15,12 €/m2), Jena (loyer : 12,96 €/m2), Aachen (loyer : 14,85 €/m2) et Bayreuth (loyer : 13,86 €/m2). Les prix d'achat moyens ont augmenté de manière particulièrement significative à Iéna (+8,8 %), à Brunswick (+9,9 %) et à Aix-la-Chapelle (+11,6 %). Alors que les autres villes universitaires ont plutôt stagné ou enregistré des hausses modérées dans cette catégorie de prix, les prix de l'immobilier à Marburg ont nettement baissé (-6,1 %). Marbourg affiche ainsi la troisième plus forte baisse de prix parmi les villes universitaires analysées.
Timm Goldbeck, directeur d'agence chez les partenaires de VON POLL IMMOBILIEN à Aix-la-Chapelle et Düren :
Dans les petites villes universitaires suivantes, les personnes intéressées doivent calculer des prix compris entre 4.000 €/m2 et 5.000 €/m2 pour un appartement en copropriété d'une surface habitable allant jusqu'à 40 mètres carrés : A Rostock, 4.094 €/m2 (loyer : 11,87 €/m2), à Würzburg 4.164 €/m2 (loyer : 16,66 €/m2), à Giessen 4.190 €/m2 (loyer : 14,85 €/m2), à Lübeck 4.278 €/m2 (loyer : 13,24 €/m2), à Kiel avec 4.286 €/m2 (loyer : 12,91 €/m2), à Mayence avec 4.326 €/m2 (loyer : 17,95 €/m2), à Coblence avec 4.382 €/m2 (loyer : 15,19 €/m2), à Heilbronn avec 4.432 €/m2 (loyer : 19,80 €/m2), à Darmstadt avec 4.765 €/m2 (loyer : 20,12 €/m2), à Bamberg avec 4.773 €/m2 (loyer : 14,49 €/m2), à Augsbourg avec 4.810 €/m2 (loyer : 19,65 €/m2) et à Ulm avec 4.862 €/m2 (loyer : 19,80 €/m2). La grande majorité des villes de ce groupe se caractérise par des ajustements de prix à la hausse, de légers à importants, au cours du premier semestre 2025. Les augmentations de valeur ont été particulièrement élevées à Rostock et Würzburg, avec respectivement 9,4 % et 9,5 %, à Heilbronn, avec 11,6 %, ainsi qu'à Kiel et Coblence, avec respectivement 12,3 % et 12,8 %. Coblence et Kiel présentent ainsi la deuxième et la troisième plus forte hausse des prix parmi les petites villes universitaires analysées. Cependant, à Lübeck, les prix moyens ont baissé de -7,5 %, ce qui représente la deuxième plus forte baisse de prix de l'analyse.
La comparaison montre que les petits appartements sont souvent plus chers que les grands dans les villes universitaires
Dans 28 des 46 villes universitaires analysées, les prix au mètre carré pour les appartements en copropriété jusqu'à 40 mètres carrés sont supérieurs au prix moyen respectif sur le site, tandis que pour les loyers, on constate même dans 44 des 46 villes des valeurs plus élevées pour ces petites unités d'habitation. Pour les propriétaires-occupants, cela signifie des barrières à l'entrée plus élevées, mais pour les investisseurs, c'est un signal clair : la demande de petites unités d'habitation est stable et promet de solides opportunités de location et de rendement à long terme.
Un coup d'œil sur les prix d'achat moyens des appartements en copropriété sans limitation de mètres carrés surprend en ce qui concerne le leader : à Potsdam, les acheteurs potentiels doivent calculer en moyenne 6 308 €/m2 (loyer : 13,68 €/m2), soit plus de 700 €/m2de plus que pour une petite unité d'habitation de 40 mètres carrés maximum. Potsdam est ainsi l'un des 18 sites où, contrairement à la tendance, les petites unités d'habitation sont en moyenne plus chères que les grandes.
Parmi les villes universitaires où les prix de l'immobilier pour les appartements en copropriété sont les plus élevés - plus de 5.000 €/m2 en moyenne dans les deux cas - on trouve également Constance avec 5.636 €/m2 (loyer : 16,67 €/m2), Fribourg-en-Brisgau avec 5.629 €/m2 (loyer : 15,13 €/m2), Heidelberg avec 5.349 €/m2 (loyer : 16,93 €/m2), Tübingen avec 5.231 €/m2 (loyer : 16,06 €/m2) et Regensburg avec 5.100 €/m2 (loyer : 14,14 €/m2). Alors que dans toutes les villes citées, les prix d'achat des appartements ont augmenté par rapport au premier semestre 2024 - à Potsdam, ils ont même connu une hausse à deux chiffres de 11,5 %, soit la plus forte de tout le classement - les prix d'achat des biens immobiliers à Tübingen ont enregistré un léger recul de -2,9 %.
Fig. 2 : Evolution des prix d'achat et de location des appartements en propriété sans limitation de mètres carrés dans les petites villes universitaires d'Allemagne, 1er semestre 2025 vs 1er semestre 2024 (graphique : von Poll Immobilien GmbH).
En revanche, c'est à Chemnitz avec 1 189 €/m2 (loyer : 5,88 €/m2) et à Magdebourg avec 1 922 €/m2 (loyer : 7,28 €/m2) que les prix sont les plus bas, ce qui en fait les deux seuls sites du classement avec un prix au mètre carré inférieur à 2 000 euros. À Chemnitz, les prix au mètre carré ont baissé de -5 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période de l'année précédente, tandis qu'à Magdebourg, ils ont légèrement augmenté de 1,9 %.
Avec des prix moyens au mètre carré compris entre 2.000 euros et 3.000 euros, les personnes intéressées par un appartement en copropriété dans les villes universitaires de Wuppertal (loyer : 8,82 €/m2), Mönchengladbach (loyer : 9,47 €/m2), Hildesheim (loyer : 9,18 €/m2), Halle an der Saale (loyer : 7,50 €/m2), Sarrebruck (loyer : 9,73 €/m2), Siegen (loyer : 9,05 €/m2), Kaiserslautern (loyer : 10,95 €/m2), Flensburg (loyer : 9,87 €/m2), Coburg (loyer : 9,18 €/m2), Frankfurt an der Oder (loyer : 7,55 €/m2), Erfurt (loyer : 9,79 €/m2), Kassel (loyer : 9,99 €/m2), Bielefeld (loyer : 10 €/m2) et Braunschweig (loyer : 10,10 €/m2).
Dans le segment de prix moyen, entre 3.000 €/m2et 4.000 €/m2 se trouvent les petites villes universitaires de Göttingen (loyer : 11,85 €/m2), Greifswald (loyer : 10,57 €/m2), Passau (loyer : 11,08 €/m2), Marburg (loyer : 12,50 €/m2), Koblenz (loyer : 10,95 €/m2), Aachen (loyer : 11,76 €/m2), Kiel (loyer : 11,03 €/m2), Oldenburg (loyer : 11,59 €/m2), Paderborn (loyer : 10,12 €/m2), Bayreuth (loyer : 11,62 €/m2), Heilbronn (loyer : 13,35 €/m2), Trèves (loyer : 11,42 €/m2), Iéna (loyer : 11,61 €/m2), Giessen (loyer : 12,16 €/m2), Rostock (loyer : 11,03 €/m2), Würzburg (loyer : 13,22 €/m2) et Bamberg (loyer : 12,41 €/m2). Alors que les prix des appartements en copropriété ont de nouveau augmenté dans ces endroits par rapport à la même période de l'année précédente, Greifswald et Bamberg ont enregistré une baisse des prix moyens au mètre carré, respectivement de -5,9 % et -6,7 %.
En revanche, les personnes intéressées par un appartement en copropriété dans une petite ville universitaire doivent investir davantage de capital - entre 4.000 €/m2et 5.000 €/m2 en moyenne - à Lübeck avec 4.005 €/m2 (loyer : 11,84 €/m2), Lüneburg avec 4.299 €/m2 (loyer : 12 €/m2), Ulm avec 4.300 €/m2 (loyer : 13,74 €/m2), Augsbourg avec 4.330 €/m2 (loyer : 14,59 €/m2), Mayence avec 4.356 €/m2 (loyer : 15 €/m2), Darmstadt avec 4.361 €/m2 (loyer : 14,65 €/m2) et Erlangen avec 4.550 €/m2 (loyer : 15 €/m2). Seule Ulm a connu une légère baisse des prix de l'immobilier de -1,7 % au premier semestre 2025 par rapport au premier semestre 2024, alors que tous les autres sites ont enregistré une hausse des prix - et même une hausse à deux chiffres de 10,3 % à Lunebourg, ce qui en fait la deuxième plus forte augmentation du classement.
1 La base de données de l'analyse des prix d'achat et de location pour les appartements d'une taille inférieure ou égale à 40 mètres carrés et sans limite de mètres carrés se fonde sur les prix moyens des offres de GeoMap et VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) pour le premier semestre 2025 par rapport au premier semestre 2024.
2 Comme base de catégorisation du marché immobilier allemand, VON POLL IMMOBILIEN utilise le classement en villes A, B, C et D de BulwienGesa. Pour ce faire, les villes ont été regroupées en fonction de leur importance fonctionnelle pour le marché immobilier international, national ainsi que régional ou local. BulwienGesa a classé 46 villes parmi les sites C et D comptant au moins 7.000 étudiants en tant que villes universitaires ou d'enseignement supérieur, les villes A et B n'étant pas prises en compte en raison de leur considération séparée.
Toutes les données et tous les graphiques peuvent être utilisés et publiés avec une référence à la source suivante : von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). Le graphique peut être téléchargé sous forme numérique avec un lien d'intégration ici : https://www.datawrapper.de/_/msN2L/ ainsi que https://www.datawrapper.de/_/poTGC/
